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Salzachbrücke

Der Traum vom Eigenheim: Wie Luftschlösser am Boden bleiben

Sie sind nicht zu übersehen im SALZACHbrücken-Land: große Bauvorhaben der verschiedenen Bauträger, aber auch jede Menge Neu-, Um- und Anbauten von Einfamilienhäusern. Die rege, und hier vor allem zu behandelnde private Bautätigkeit lässt keinen Gedanken an Finanz- oder Wirtschaftskrise aufkommen. Nun sind zwar weder Baugrund noch Baumaterial und Bauführung in den vergangenen zehn Jahren erschwinglicher geworden. Trotzdem sind die Rahmenbedingungen am Immobilien- wie auch Finanzmarkt für private Bauvorhaben durchaus günstig.
Das Zinsniveau ist nach wie vor geradezu historisch niedrig und im Gegensatz zum ersten Schock nach dem Bankencrash von 2008 gibt es auch wieder Geld am Markt. Die Institute überbieten sich mit immer noch attraktiveren Konditionen und Finanzierungsmodellen, als hätte es nie eine Immobilienblase gegeben. Wobei der Wahrheit insofern die Ehre zu geben ist, als das US-amerikanische Finanzdebakel vor knapp zehn Jahren nicht unwesentlich auf den Eigenkapitalmangel der Kreditnehmer zurückzuführen war; welcher freilich wiederum von den Banken bei der Kreditvergabe großzügig übergangen worden war…
Auf der anderen Seite haben die Mietkosten in den vergangenen Jahren unverhältnismäßig angezogen – nahe oder gar in der Stadt Salzburg sind etwa drei- bis vier- Zimmerwohnungen zum aktuellen Mietzins für Mehrkindfamilien mit durchschnittlichem Einkommen nicht mehr leistbar. Und selbst bei bestehenden Mietverträgen, deren Zins dank niedriger Inflationsrate nur moderat angepasst wird, explodieren immer öfter die Betriebskosten – sei es durch steigende Gebühren und Abgaben, sei es durch kostspielige Sanierungsarbeiten am Haus.

Und ewig lockt das Haus im Grünen
Wenn dann die Heimatgemeinde für Einheimische attraktive Bauparzellen zu moderaten Preisen bereithält oder deren Erwerb sonst unterstützt, indem sie bei den Erschließungskosten großzügige Lösungen anbietet, dann kann sich schon in dem einen oder anderen Kopf das Räderwerk in Bewegung setzen und die ersten Spekulationen über eigene vier Wände anstellen. Schließlich schlummert der Wunsch nach einem eigenen Haus in einem Großteil der Bevölkerung zumindest unterschwellig. Wo ein Baugrund und/oder ein schöner Batzen Eigenkapital – ob durch glückliche Fügung oder eisernes Sparen – vorhanden ist, wird die Entscheidung für den Hausbau nicht schwerfallen.
Die große Masse der werktätigen Bevölkerung muss sich freilich sehr genau überlegen und durchkalkulieren, ob ein Projekt dieser Dimension sich in diesem Leben überhaupt irgendwie unterbringen und letztlich bezahlen lässt. Deswegen steht an erster Stelle aller eingangs erwähnten Checklisten und Ratgeber nicht ohne Grund die Frage der Finanzierung. Wer aber nun glaubt, mit einer schlichten Milchmädchenrechnung auf die Schnelle abklären zu können, ob und in welcher Höhe so eine Ausgabe zu stemmen sein könnte, dem bleibt nur zu wünschen, möglichst früh die Augen geöffnet zu bekommen, um nicht unnötige Planungsenergie zu verpulvern.
Einfache Formeln, wie die Gegenrechnung der bisherigen Kaltmiete mit künftigen Zins- und Tilgungsraten, können wegen des Vernachlässigens etlicher wesentlicher Parameter nur eine völlig verzerrte und damit untaugliche Vorstellung vom tatsächlichen Kapitalaufwand, wie auch von der eigenen Leistungsfähigkeit liefern. Die Rechnung, statt jahrelang Miete zu bezahlen, mit demselben Betrag lieber eigene vier Wände abzustottern, kann nicht aufgehen. Die veranschlagte Investition hat meist nicht viel mit dem tatsächlichen Finanzierungsaufwand für ein Haus gemein, das ja außerdem auch erhalten und gepflegt werden will – ein Aufwand, der von Mietern kaum wahrgenommen wird.

Ohne Kassasturz geht es nicht
Es bleibt also nicht viel übrig, als penibel zu erheben, wie es um die eigene finanzielle Situation bestellt ist. Nicht umsonst raten Banken, Immobilienbüros und andere Stellen in einem ersten, wesentlichen Schritt zur Erstellung eines privaten Kassasturzes bzw. Haushaltsplans, der drei Kernfragen beantworten muss: Wie viel Eigenkapital aus Ersparnissen, Erbschaft oder privaten Zuwendungen kann ich einbringen? Welches Budget steht mir laufend und auf absehbare Zeit zur Verfügung, um den Kredit zu bedienen? Und habe ich zusätzlich Rücklagen oder Reserven in der Hinterhand, um unerwartete Finanzierungsengpässe abfedern zu können?
Ohne jegliches Eigenkapital sollte man nach allgemeiner Auffassung besser gar nicht erst an eine eigene Immobilie denken. 20 bis 30 Prozent des Kapitalbedarfs sollten aus bereits verfügbarem Eigenkapital abzudecken sein; je mehr, desto besser die Verhandlungsbasis mit der Bank!
Das Haushaltsbudget kann über detailliert zu befüllende Haushaltsrechner und ähnliche Berechnungshilfen ermittelt werden und vielleicht erstmals einen schonungslos klaren Blick auf die tatsächlichen Geldflüsse und laufenden Ressourcen eröffnen. Ebenso ehrlich und nüchtern wie Einkünfte und Fixkosten sollten dabei auch persönliche Vorlieben und Hobbys berücksichtigt werden, die man ja vielleicht in der Bauphase, kaum aber über die gesamte Laufzeit des Kredits hintanstellen wird wollen.
Und schließlich können unvorhergesehene Ausgaben – auch und gerade unabhängig vom Bauprojekt – jederzeit auftauchen; seien es gesundheitliche Probleme, kurzfristige Einnahmenausfälle oder nicht gedeckte Schadensfälle. Damit solche Verbindlichkeiten nicht gleich den gesamten Finanzierungsplan aushebeln, sollten jederzeit entsprechende Reserven von bis zu fünf Bruttomonatsbeträgen des Haushaltseinkommens flüssig gemacht werden können.
Mit dem Eigenkapital und dem – bei weitgehend abgesicherter Bestreitung des normalen Lebensaufwandes – verfügbaren Betrag für monatliche Rückzahlungen lässt sich nun erstmals halbwegs seriös ermitteln, mit welcher Kreditsumme man etwa in eine weitere Planung einsteigen kann. Natürlich werden die endgültigen Konditionen von der Bank später an Hand des konkreten Projekts errechnet, was immer noch leichte Schwankungen im letztendlich aufzunehmenden Betrag ausmachen wird. Wesentlich ist in dieser Phase allerdings die persönliche Beurteilung durch den potentiellen Bauherrn und seine Angehörigen.

Einschnitt für die ganze Familie
Vor dem Weg zur Bank sollten sich alle Beteiligten über die Dimension des bevorstehenden Projektes und die klaren wirtschaftlichen Begrenzungen bewusst sein, welche eine solche Investition über Jahrzehnte nach sich ziehen wird. Noch vor nicht allzu langer Zeit galt ein Drittel des Haushaltsbudgets als Richtwert für Wohnausgaben. Heute wird allgemein geraten, nicht mehr als 45 Prozent für diese Kostenstelle auszugeben. Außerdem spielt die Bindung durch einen so langfristigen Kredit natürlich auch weit in persönliche Erwägungen hinein, was mögliche berufliche Entwicklungen oder Veränderungen aber auch die Stabilität von Partnerschaften angeht. Speziell mithaftende Partner, die sich bislang mehr der Familie als der eigenen Karriere gewidmet haben, können im Falle einer Trennung schnell in den Privatkonkurs schlittern.
Das Wissen um den realistisch verfügbaren Finanzierungsrahmen ist nun auch taugliche Grundlage für die Entscheidung über Haus oder Wohnung, Altbestand oder Neubau sowie Kauf oder eigene Errichtung bzw. Umbau. In welche Richtung auch immer die Überlegungen sich verdichten, darf man jedenfalls die Nebengebühren und zusätzlichen Kosten von Anfang an nicht aus den Augen verlieren: Grunderwerbssteuer, Maklergebühren sowie Kosten für Notar und Grundbuch, Bauplanung und -bewilligung, Baugrundbegutachtung, Erschließungskosten etc. schmälern ebenso wie Bankkosten und -gebühren bei der Kreditvergabe das tatsächlich für Kaufpreis und Baukosten verfügbare Kapital nicht unwesentlich.

Erstkontakt mit der Bank
Diese finanziellen Parameter lassen sich einerseits mittels verschiedener Baukostenrechner und anderer Tools recht gut ermitteln, andererseits ist spätestens in diesem Zeitpunkt der Planung ohnehin ein klärendes Gespräch mit der Bank fällig. Im Vorfeld kann es nicht schaden, sich mit den einschlägigen Begriffen und Standards vertraut zu machen – Glossare und einführende Texte finden sich im Internet oder entsprechenden Informationsbroschüren. Außerdem ist es hilfreich, die Angebote verschiedener Banken, vor allem auch verschiedener Arten von Banken „abzuklopfen“. Wer Angebote von einer herkömmlichen Filialbank, einer Direktbank und einer Online-Bank im Hinterkopf hat und mit dem Banker-Deutsch für Wohnraumdarlehen halbwegs auf Du und Du ist, der tut sich leichter, mit dem Berater seiner Hausbank zielgerichtet und auf Augenhöhe zu verhandeln.
Die vorbereitende Abklärung der möglichen Kreditvarianten mit dem künftigen Geldgeber ist insofern wesentlich, als es dann in der Kaufsituation unter Umständen zu spät sein kann für lange Verhandlungen. Mit dem Traumhaus vor Augen und anderen Interessenten im Rücken bleibt kaum noch Zeit zu überlegen, ob man den Kredit lieber mittel- oder langfristig, als Annuitäten- oder Hypothekarkredit oder gar mit Fremdwährungsbeteiligung aufnehmen möchte. Ganz abgesehen vom Aufwand der Vorlage umfangreicher Informationen, wie sie von den Banken mittlerweile eingefordert werden, um etwa die Bonität des Kreditwerbers prüfen zu können.

Ortswahl zwischen Wunsch und Realität
Mit der Aussicht auf Kreditfinanzierung samt Eigenkapitalanteil und in Kenntnis der tatsächlich verfügbaren Summe kann man sich nun endlich ernsthaft auf die Suche nach dem ultimativen Wunschobjekt machen.
Gründliche Marktbeobachtung im Vorfeld kann den Blick nur schärfen und hilft vor allem bei der Eingrenzung der Suche nach örtlichen und anderen Parametern. Was dem Einen gerade recht ist, muss Anderen ganz und gar nicht zusagen. Die Entscheidung für eine bestimmte Lage des Bauplatzes, Hauses oder einer Wohnung wird auf Grund einer je individuellen Mischung zahlreicher sachlicher und persönlicher Kriterien getroffen.
Die Entfernung zu Arbeitsplatz, Schule, Nahversorgern, öffentlichen Verkehrsmitteln oder auch zu Verwandten und Freunden kann hier ebenso hineinspielen, wie die Vorliebe für städtisches Leben, für kulturelle Angebote, für Ruhe und Natur, für die Anbindung an Radwege oder für einen besonderen Ausblick. Wie schon eingangs angedeutet, blockt das Preisniveau in attraktiven Ballungsräumen manche dieser Kriterien oftmals ernüchternd ab. Wie so oft finden viele ihre alternative Lösung dieses Dilemmas im räumlichen Kompromiss etwas außerhalb, was wiederum das Entstehen von Schlafgemeinden fördert. Andererseits stehen die Vorzeichen für jene gut, die sich ohnehin in ihrer Heimatgemeinde oder zumindest in der Region niederlassen wollen.

Eigen- oder Wolkenkuckucksheim
Wer seinen vagen Sehnsüchten nach irgendwelchen Luftschlössern insofern beikommen will, endlich Klarheit darüber zu erlangen, ob diese jemals Wirklichkeit werden können, der wird um den hier angeführten Weg zur Entscheidungsfindung kaum herumkommen. Natürlich sind noch jede Menge weiterer Aspekte zu beleuchten, im sachlichen wie auch persönlichen Kontext; selbstverständlich gewinnt auch die finanzielle Ebene durch Einbeziehung etwa der Wohnbauförderung noch eine neue Dimension. Im Wesentlichen aber sollte mit dem privaten Kassasturz, der grundlegenden Entscheidung für die Art der Immobilie, einer gründlich vorbereiteten Abklärung der Finanzierungsmöglichkeiten und einer Eingrenzung auf Art und Lage des Grundstücks eine solide Basis für den konkreten Start in das spannende „Projekt Eigenheim“ bereitet sein. Solange freilich dessen Erreichbarkeit nicht auf einer der vorbereitenden Stufen auszuschließen war.
Diesfalls hat man aber immerhin die Gewissheit, mit der Mietlösung am richtigen Weg zu sein und kann sich in seinen Tagträumen allenfalls ein gemütliches Zimmerchen im ganz persönlichen Wolkenkuckucksheim einrichten…
 
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