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Salzachbrücke

Wohnbauförderung – für Viele der Schuhlöffel ins Eigenheim

In dieser Situation kann die Wohnbauförderung der öffentlichen Hand genau jenes Zünglein sein, das den Zeiger der Bau- oder Kaufentscheidung doch noch auf ein deutliches „Yes, we can“ – oder auf gut deutsch „Wir schaffen das“ umschwenken lässt; da soll noch jemand behaupten, positive Verstärkungen des Gemeinsamen hätten keine Berechtigung mehr: Ob im Haus Europa, in Deutschland oder Österreich, oder eben bei den eigenen vier Wänden; immer braucht es Einzelne, die sich an ein Projekt herantrauen, und Viele, die ein klein wenig dazu beitragen – und seien es in Österreich die Arbeitnehmer und Arbeitgeber mit je einem halben Prozent des Bruttolohns als Wohnbauförderungsbeitrag. Bleiben wir mit dem folgenden Rückblick gleich in Österreich:

WARUM ÜBERHAUPT WOHNBAUFÖRDERUNG?
Mit dem Ende der österreichisch-ungarischen Monarchie kamen nach dem ersten Weltkrieg abertausende Beamte samt Angehörige aus den Kronländern nach Wien zurück, viele ohne Arbeit und erst recht ohne Wohnung. Mit der Einrichtung eines Bundes-Wohn- und Siedlungsfonds setzte die junge Republik ein deutliches Signal, für den sozialen Wohnbau Verantwortung zu übernehmen. Der Wiederaufbau aus den Trümmern des zweiten Weltkriegs wäre ohne solidarisches Zusammenwirken der ganzen Bevölkerung nicht zu stemmen gewesen. Dementsprechend regelt das Wohnbauförderungsbeitragsgesetz von 1952 die Speisung des zuvor erwähnten Fonds durch Arbeitnehmer und Arbeitgeber.
Nach 65 Jahren steht diesem Finanzierungssystem der staatlichen Wohnbauförderung mit dem nächsten Jahreswechsel möglicherweise eine gravierende Veränderung bevor: Im Zuge der Neuregelung des Finanzausgleiches zwischen Bund, Ländern und Gemeinden, wurden Erhebung und Abwicklung des Wohnbauförderungsbeitrags ab 2018 zur Ländersache erklärt. Vor allem die Höhe des Beitrages und die Lastenaufteilung zwischen Arbeitgeber- und Arbeitnehmerseite sollen die Länder in noch heuer zu erlassenden Gesetzen nach eigenen Vorstellungen bestimmen. Die Wohnbauförderung selbst fällt ja schon lange in die Landeskompetenz, was sich in einem unüberblickbaren Dschungel von neun verschiedenen Förderkonzepten, -Richtlinien, -Kriterien und verschieden hohen Fördergeldern zeigt. Nach diesem „ersten Schritt zur Abgabenhoheit der Länder“, wie die Änderung vollmundig gepriesen wurde, könnte nun im schlimmsten Fall auch noch ein Ranking der Förderungsbeiträge die Verwirrnis komplett machen.

WAS WIRD GEFÖRDERT?
Angesichts der Auflistung in Broschüren und Internet, wofür in Bayern, Oberösterreich oder Salzburg um Förderung angesucht werden kann, stellt sich schon eher die Frage: Was wird eigentlich nicht gefördert? Nahezu alles, was errichtet oder gebaut werden kann, scheint in diesen Listen auf: Ob Einzel-, Doppel- oder Reihenhaus, mehrgeschossiger Wohnbau, Eigentums-, Mietkauf- oder Mietwohnungen, altersgerechte Wohnungen, Wohnheime und Mietwohnungen für junge Menschen, oder in Oberösterreich auch die Errichtung einer zweiten Wohnung; bei all diesen Objekten wird natürlich nicht bloß die Errichtung gefördert, sondern auch der Um- oder Neubau (samt vorherigem Abriss), die Änderung, Erweiterung, Modernisierung und selbstverständlich die Sanierung. Dazu gibt es je nach Land noch eine ganze Reihe spezieller Förderungen wie z. B. für den Anschluss an die Fernwärme, für Photovoltaik und thermische Solaranlagen sowie Wärmepumpen, für den nachträglichen Einbau eines Liftes, einer kontrollierten Wohnraumlüftung oder einer Alarmanlage, für Lärmschutzmaßnahmen und Kinderspielplätze.
Wer es bequemer haben will und Eigenwohnraum in Form eines fertigen Hauses oder einer Wohnung erwerben möchte, muss ebenso wenig leer ausgehen: Kauf als Erst- oder Zweiterwerb, Übergabe und Schenkung können durchaus förderungswürdig sein. Bloß das Erben wird erstaunlicherweise nicht gefördert… Nicht als Wohnbauförderung im engeren Sinn aber thematisch passend ist schließlich die Wohn(bei)hilfe für Mieter zu erwähnen. Schließlich kann auch eine noch so soziale Wohnbauförderung nicht allen zum Eigenheim verhelfen.

WER SOLL SICH DA ZURECHTFINDEN?
Nun präsentieren sich die genannten Fördergegenstände bereits in einer beachtlichen Bandbreite. Wirklich komplex und zumindest auf den ersten Blick undurchschaubar werden die Fördersysteme der Länder aber, wenn erst die weiteren wesentlichen Parameter mit berücksichtigt werden: Art (Darlehen oder Zuschuss) und Höhe der Förderung, Konditionen und Auflagen, Einkommensgrenzen oder verschiedene Kriterien je nach Ausstattung und Lage der Objekte sind nur einige Gesichtspunkte, die in Kombination miteinander den Einzelnen durchaus überfordern können.
Im Rahmen dieses Beitrags kann schon gar nicht jene Dichte an Information geboten werden, die erforderlich wäre, um im konkreten Fall Nägel mit Köpfen zu machen und genau darüber Bescheid zu wissen, unter welchen Bedingungen was und wie viel an Fördermitteln für die persönlichen Pläne zu lukrieren wäre. Deshalb wird es sicher nicht schaden, durch die zahlreich angebotenen Informationsbroschüren, Homepages und Videos zu schmökern und spaßhalber auch einmal einen Förderrechner im Internet zu bemühen, um im Hinterkopf schon mal mit der Überschlagsrechnung zu beginnen. Eine Menge Zeitaufwand, Illusionen und Enttäuschungen ersparen sich freilich diejenigen, die gleich das jeweilige Beratungsangebot des Landes in Anspruch nehmen; mitunter tauchen dabei zuvor übersehene Optionen auch erst auf. Stellvertretend für alle drei Länder sei hier die innovative und umfassende „Wohnberatung Salzburg“ hervorgehoben, die seit dem vergangenen Herbst als freundliches Front Office in fußläufiger Nähe zum Hauptbahnhof eine Vorreiterrolle im Kundenservice einnimmt.
In der Praxis führt der Weg zur Förderungsberatung oft auch über andere Geschäftspartner, mit denen angehende Bauherren oder Käufer im Zuge der Planungen zu tun haben. Jedes Geldinstitut ist gut beraten, über mögliche Förderungen am aktuellen Stand zu sein. Ebenso wäre zu erwarten, dass Architekten, Baufirmen, Baustoffhändler und Handwerksbetriebe in ihrem jeweiligen Tätigkeits- und Verantwortungsbereich die entsprechenden Tipps von sich aus an die Kundschaft weitergeben. Zumindest kann letztere von der Qualität dieser Zusatzberatung auf das gesamte Engagement und die Kundenorientierung des Gegenübers schließen. Immerhin kommt eine Kaufentscheidung oder Auftragserteilung vor dem Hintergrund besserer Leistbarkeit durch die aufgezeigte Förderung beiden Seiten zugute.

KEINE ANGST VOR DEM EINHEIMISCHENMODELL
War hier bislang von finanziellen Zuschüssen oder Darlehen die Rede, so lässt sich dieser direkten auch eine indirekte Wohnbauförderung gegenüberstellen. Das kann ein Nach- oder Erlassen von Aufschließungskosten sein oder das Ankaufen von günstigem Grund durch die Gemeinde und Weitergabe zumindest eines Teiles davon zu besonders günstigen Konditionen an bedürftige Gemeindebürger. Solche so genannten Einheimischen- bzw. Baulandsicherungsmodelle haben sich vor allem in beliebten Zweitwohnsitz-Regionen etabliert. Der eigenen Bevölkerung soll auf diesem Wege trotz atypisch steigender Grundpreise der Zugang zu Baugründen erhalten bleiben.
Manche dieser Modelle schießen übers Ziel hinaus und versagen gleich allen Auswärtigen generell das Kaufrecht, womit sie mit dem Grundprinzip der Niederlassungsfreiheit der Europäischen Union in Konflikt geraten. Auch die Beihilfen-Problematik und mögliche Diskriminierung werden immer wieder ins Spiel gebracht, wenn Gemeinden Baugrund in der gleichen Lage Einheimischen günstiger anbieten als anderen. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) verurteilte anlässlich eines flämischen Dekrets über die Grundstücks- und Immobilienpolitik ein generelles Veräußerungsverbot gegenüber Nicht-Einheimischen als Verstoß gegen Unionsrecht. Diese Entscheidung und ein laufendes Vertragsverletzungsverfahren wegen Einheimischenmodellen in mehreren bayerischen Gemeinden verunsichern Kommunalpolitiker seit einigen Jahren.
Aus der erwähnten Entscheidung in den verbundenen Rechtssachen C-197/11 und C-203/11 und der Beantwortung einer Anfrage im Europäischen Parlament (E-008443/13) gehen freilich hinreichend klare Kriterien hervor, bei deren Vorliegen es aus unionsrechtlicher Sicht absolut unproblematisch ist, einheimische Kaufinteressenten für Baugrund zu bevorzugen und auch materiell zu begünstigen: So habe der EuGH in seinem Urteil erklärt, dass „bestimmte soziale Kriterien, die darauf zielen, den Wohnungsbau der weniger kapitalkräftigen einheimischen Bevölkerung zu fördern, nach EU-Recht ausdrücklich erlaubt seien. Allerdings müssen die Einschränkungen beim Kauf der Immobilien angemessen und verhältnismäßig sein.“ Dem Unionsrecht sollte folglich Genüge getan sein, wenn Einheimischenmodelle etwa eine Einkommensgrenze oder ähnliche Schranken (z. B. wachsende Familien) vorsehen, die eine gewisse soziale Treffsicherheit gewährleisten.

PARADIGMENWECHSEL MIT KINDERKRANKHEITEN
Reichlich Aufsehen gab es im vergangenen Jahr um die Pannen und Irrwege der Wohnbauförderung in Salzburg. Die Adaptierungs- und Sanierungsversuche des neuen Zuschuss-Modells dominieren seither die offiziellen Informationskanäle derart, dass es angebracht erscheint, die Unterschiede gegenüber dem vorherigen Darlehensmodell in Erinnerung zu rufen: Über Vorschlag der SPÖ wurde 2006 ein Wohnbaufonds eingerichtet, der fix verzinste, günstige Darlehen vergab, die einkommensabhängig zurückzuzahlen waren. Bei einer Darlehenssumme in Höhe der dem Land jährlich zufließenden Wohnbauförderungsbeiträge von 112 Millionen Euro zuzüglich der laufenden Rückzahlungen früherer Darlehen hätte sich dieses Modell dauerhaft halten können. Durch die zusätzliche Einspeisung von fremdfinanzierten 100 Millionen Euro jährlich wuchsen die Verbindlichkeiten dieses Wohnbaufonds in neun Jahren allerdings auf beinahe eine Milliarde Euro endfälliger Kredite des Landes an.
Die ÖVP-geführte Dreierkoalition zog angesichts dieser Schuldenexplosion die Notbremse und stellte die Wohnbauförderung auf ein reines Zuschuss-Modell um. Der Förderungswerber erhält nun vom Land bis zu 20 Prozent der Investitionssumme geschenkt, was für ihn ungefähr dem finanziellen Vorteil entspricht, der beim früheren Darlehens-Modell unterm Strich heraus kam. Das vermindert einerseits die erforderliche Kreditsumme. Andererseits bleibt dem Einzelnen nun auch ein höheres Kreditrisiko; durch die Zusicherung von Annuitätenzuschüssen werden aber weiterhin allzu hohe Zinssteigerungen vom Fördergeber abgefedert. Obschon der aktuelle Liquiditätsbedarf gegenüber dem Darlehens-Modell bei gleichbleibender Fallzahl auf ein Fünftel zurückgegangen ist, kann das Land offenbar auch diese neue Förderung nur zum Teil aus dem Wohnbauförderungsbeitrag finanzieren. Der Rest von derzeit etwa 50.000 Euro im Jahr schlägt als reine Landesschuld, die ja nun nicht mehr verdeckt über den Fonds läuft, eins zu eins auf die Maastricht-Kriterien durch. Bleibt bloß zu hoffen, dass der Wohnbauförderungsbeitrag im Wege der zuvor erwähnten neuen Abgabenhoheit des Landes nicht demnächst kräftig angehoben wird!
Zwar ist die offizielle Zielgruppe der Wohnbauförderung jene Bevölkerungsschicht, die sich gerade und nur durch diese Unterstützung das Eigenheim leisten kann. Der politisch aber sicher nicht unerwünschte Nebeneffekt eines kräftigen Impulses für die Wirtschaft tritt vielleicht etwas zu stark in den Vordergrund, wenn der Kreis der Förderungsnehmer immer weiter ausgedehnt wird und die Ausschüttung von Fördergeldern scheinbar beliebig steigt. Anstatt permanent neue Schulden anzuhäufen, wäre dem angeblich so dringenden Wohnbedarf mit entsprechendem politischen Willen auch anders zu begegnen: An Zweitwohnsitzen und leer stehendem Wohnraum will aber offenbar niemand anstreifen; und die Vorgabe, wegen der aktuellen Nachfrage vorrangig Kleinwohnungen zu fördern, erscheint angesichts der ohnehin schon fortgeschrittenen Entsolidarisierung als gesellschaftspolitisches Harakiri – was spricht z. B. gegen große Wohnungen, die schon von der Planung her für Wohngemeinschaften ausgelegt sind?! Da aber der private wie auch der gemeinnützige Wohnbau unverzichtbare Konjunkturlokomotiven sind, wird es für die staatliche Wohnbauförderung auch in Zukunft – von irgendwoher – immer reichlich Geld geben.
 
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